2026 생애최초 특별공급 조건 완벽 정리: 미혼 1인 가구도 가능할까? 소득/자산 기준 및 5년 소득세 필승 전략

청약 가점 20점? 30점? 일반 공급 경쟁률 100대 1? 수치만 봐도 막막해집니다. 청약통장은 10년째 넣고 있는데 가점이 낮아서 당첨은 꿈도 못 꾸는 30대 무주택자들에게 생애최초 특별공급은 마지막 희망입니다. 가점 싸움이 아닌 자격 조건만 갖추면 추첨으로 당첨될 수 있는 제도죠. 하지만 "미혼 1인 가구도 가능한가요?", "5년 치 소득세를 다 냈는지 어떻게 확인하죠?", "부모님이 집이 있는데 세대 분리하면 되나요?" 같은 질문 앞에서 많은 분들이 헷갈려합니다. 2026년 현재 생애최초 특공은 제도 개편으로 1인 가구에도 문이 열렸지만, 전용 60㎡ 이하만 가능하고 추첨제로만 신청할 수 있다는 제약이 있어요. 복잡한 공고문 용어 뒤에 숨겨진 당첨의 틈새를 찾아내고, 부적격 탈락 없이 완벽하게 준비하는 방법을 지금부터 알려드리겠습니다.

가점 포기자 주목! 2026 생애최초 특별공급이 기회인 이유

일반 공급은 가점 싸움입니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 합산해서 높은 사람부터 당첨되죠. 만 30세 미혼 직장인이 받을 수 있는 가점은 고작 20점 안팎입니다. 반면 40대 기혼자에 자녀 3명이면 50점 이상 나와요. 서울 인기 단지는 커트라인이 60점을 넘기도 하죠. 가점으로는 도저히 이길 수 없는 구조입니다.

생애최초 특별공급은 완전히 다릅니다. 가점이 아닌 자격 조건으로 판단하고, 조건을 충족한 사람들끼리 추첨으로 당첨자를 뽑습니다. 가점 10점이든 50점이든 상관없이 동일한 확률이에요. 청약통장을 5년 넣었든 20년 넣었든 추첨제에서는 똑같습니다. 국가가 무주택자를 위해 남겨둔 마지막 사다리인 셈이죠.

공급 물량과 당첨 확률

생애최초 특공은 민영주택 기준 전체 공급 물량의 9%(공공택지는 19%)가 배정됩니다. 1,000세대 단지라면 90세대가 생애최초로 나가는 거예요. 공공분양은 물량이 더 많아서 190세대까지 나갑니다. 일반 공급 경쟁률이 100대 1이라고 해도 생애최초는 10대 1 수준으로 낮은 경우가 많아요. 특히 추첨제 물량은 경쟁률이 더욱 낮습니다.

구분	일반 공급	생애최초 특공
선정 방식	가점제 (점수 높은 순)	추첨제 (자격 충족 시 동일 확률)
가점 영향	결정적	무관
공급 물량	전체의 75~80%	전체의 9~19%
평균 경쟁률	50~100대 1	5~20대 1
당첨 난이도	매우 높음	보통
연령/가족 유리성	40대 기혼 유리	모든 연령 동등

생애최초는 로또 같은 제도입니다. 자격만 맞추면 누구에게나 기회가 있어요. 물론 경쟁률이 높은 단지는 떨어질 수도 있지만, 가점 10점으로 일반 공급에 넣는 것보다는 훨씬 현실적인 선택입니다.

자가진단: 나는 생애최초 대상일까? (4대 필수 조건)

생애최초 특공을 신청하려면 반드시 충족해야 하는 4가지 조건이 있습니다. 하나라도 부족하면 신청 자체가 불가능하거나 당첨 후 부적격 처리됩니다.

조건 1. 세대원 전원 무주택 & 생애 한 번도 주택 소유 이력 없음

가장 까다로운 조건입니다. 본인뿐 아니라 세대원 전원이 평생 한 번도 집을 소유한 적이 없어야 합니다. 세대원은 주민등록등본에 함께 등재된 배우자, 직계존속(부모, 배우자 부모), 직계비속(자녀, 자녀 배우자)을 말해요. 과거에 집을 샀다가 팔았어도 안 됩니다. 분양권이나 조합원 입주권도 주택으로 간주되죠.

함정 포인트: 2024년 3월 25일 개정으로 혼인신고일 이전 배우자의 주택 소유 이력도 배제됩니다. 예를 들어 결혼 전 배우자가 집을 소유했다가 팔았다면, 그 이력 때문에 생애최초 자격이 사라져요. 결혼하기 전에 청약을 먼저 넣는 게 유리할 수 있습니다.

부모님 집이 있다면? 만 30세 이상이면 세대 분리가 가능합니다. 전입신고를 따로 해서 독립 세대를 구성하면 부모님의 주택 소유 여부와 관계없이 본인만 무주택이면 돼요. 단, 만 30세 미만이면 세대 분리를 해도 부모님과 같은 세대로 봅니다. 부모님이 집이 있다면 자격이 안 되는 거죠.

조건 2. 5년 이상 소득세 납부 이력

입주자모집공고일 기준으로 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 합니다. 여기서 5년은 연속이 아니라 누적입니다. 중간에 백수였던 기간이 있어도 전체 기간 중 5년만 채우면 돼요.

대학생 알바도 포함됩니다. 아르바이트로 월급을 받으면서 사대보험에 가입했다면 근로소득세가 원천징수됩니다. 그 기간도 5년에 포함돼요. 프리랜서로 일하면서 종합소득세 신고를 했다면 그것도 인정됩니다. 홈택스에서 '소득금액증명원'을 발급받으면 본인의 소득세 납부 이력을 확인할 수 있어요.

확인 방법: 국세청 홈택스 접속 → 민원증명 → 소득금액증명원 신청 → 과거 5개 연도 선택해서 발급. 각 연도마다 소득세 납부 내역이 있으면 됩니다. 금액은 상관없어요. 1원이라도 냈으면 인정됩니다.

조건 3. 청약통장 1순위 자격 (24개월 이상 가입)

청약통장(청약저축 또는 주택청약종합저축)에 24개월 이상 가입하고, 지역별·면적별 예치금을 충족해야 합니다. 예를 들어 서울에서 전용 85㎡ 이하 아파트를 신청한다면 300만 원 이상 예치해야 해요.

지역	전용 85㎡ 이하	전용 102㎡ 이하	전용 135㎡ 이하
서울·부산	300만 원	600만 원	1,000만 원
기타 광역시	250만 원	400만 원	700만 원
기타 시·군	200만 원	300만 원	400만 원

예치금이 부족하다면? 입주자모집공고일 전일까지만 채워 넣으면 됩니다. 예를 들어 공고일이 1월 10일이라면 1월 9일까지 입금하면 돼요. 골든타임을 놓치지 마세요. 공고일 당일에 입금하면 인정되지 않습니다.

조건 4. 세대주 또는 입주 전까지 세대주 예정자

무주택 세대주여야 합니다. 부모님과 같이 살면서 부모님이 세대주라면 자격이 안 돼요. 단, 당첨 후 입주 전까지 세대주가 될 예정이라면 신청 시점에는 세대원이어도 괜찮습니다. "입주 시 세대주 예정" 항목에 체크하면 됩니다.

미혼 1인 가구는 특별 조건: 전용 60㎡ 이하 주택형만 신청 가능하고, 추첨제로만 들어갈 수 있습니다. 우선공급(소득 130% 이하)은 불가능하고 추첨공급만 가능해요. 60㎡는 약 18평입니다. 작은 평수지만 1인 가구에게는 충분한 크기죠.

공공분양 vs 민간분양, 결정적 차이 3가지

생애최초 특공은 공공분양과 민간분양에서 조건이 다릅니다. 어느 쪽이 본인에게 유리한지 판단해야 합니다.

차이 1. 소득 기준

공공분양은 소득 기준이 까다롭습니다. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하여야 해요. 3인 가구 기준으로 월 993만 원 이하입니다. 초과하면 신청 자체가 불가능합니다.

민간분양은 소득 무관 추첨제가 있습니다. 소득이 아무리 높아도 추첨제 물량(전체의 30%)에 넣을 수 있어요. 단, 1인 가구는 부동산 가액이 3억 3,100만 원 이하여야 합니다.

구분	공공분양	민간분양
소득 기준	160% 이하 필수	우선공급 130% 이하, 추첨제 소득 무관
자산 기준	부동산 3.31억 원, 자동차 3,708만 원 이하	추첨제는 자산 기준 없음
공급 물량	전체의 19%	전체의 9%
경쟁률	낮은 편 (5~10대 1)	높은 편 (10~20대 1)

차이 2. 자산 기준

공공분양은 부동산 가액(토지+건물)이 3억 3,100만 원 이하, 자동차 가액이 3,708만 원 이하여야 합니다. 부모님이 물려준 땅이 있거나, 고가 자동차를 소유하고 있으면 탈락합니다.

민간분양 추첨제는 자산 기준이 없습니다. 다만 1인 가구는 부동산 가액 3.31억 원 이하 조건이 붙어요. 자동차는 10억짜리를 몰아도 상관없습니다. 고소득 전문직이 민간분양 추첨제로 진입할 수 있는 이유죠.

차이 3. 선정 순서

공공분양은 신생아 가구를 최우선으로 배정합니다. 2세 미만 자녀가 있고 소득 130% 이하면 1단계 우선공급(15%)을 받아요. 무자녀 1인 가구는 5단계 추첨제(30%)에서만 기회가 있습니다.

민간분양은 신생아 우대가 덜합니다. 우선공급(70%)과 일반공급(20%), 추첨제(30%) 순서인데, 추첨제 비율이 공공분양과 같아요. 무자녀 부부나 1인 가구도 30% 물량을 노릴 수 있습니다.

2026년 도시근로자 월평균 소득 기준표 (최신 업데이트)

소득 기준은 매년 통계청 발표 자료를 기반으로 업데이트됩니다. 2026년 적용 기준은 2025년 도시근로자 월평균 소득입니다.

가구원 수	100% 기준	130% 기준	160% 기준
1인	3,598,715원	4,678,330원	5,757,944원
2인	5,477,003원	7,120,104원	8,763,205원
3인	6,208,934원	8,071,614원	9,934,294원
4인	7,200,809원	9,361,052원	11,521,294원
5인	7,622,056원	9,908,673원	12,195,290원

소득은 세전(세후 아님)입니다. 급여명세서의 총 급여액 기준이에요. 국민연금, 건강보험료 공제 전 금액입니다. 연봉 5천만 원이면 월 417만 원 정도죠. 1인 가구 130% 기준(468만 원)보다 낮으니 우선공급 대상입니다.

맞벌이 부부는 가구원 수 +1명으로 적용됩니다. 2인 가구지만 3인 가구 기준을 적용받는 거예요. 소득 한도가 더 높아져서 유리합니다.

소득이 높다면? 민간분양 추첨제 공략

연봉이 1억 원이 넘어도 생애최초 특공을 신청할 수 있습니다. 바로 민간분양 추첨제(30%)를 활용하는 겁니다. 소득 무관이기 때문에 아무리 벌어도 상관없어요. 1인 가구만 부동산 가액 3.31억 원 이하 조건이 붙습니다.

추첨제는 경쟁률이 낮습니다. 대부분의 사람들이 우선공급(소득 130% 이하)을 노리기 때문에 추첨제는 상대적으로 한산해요. 소득이 높아서 우선공급 자격이 안 되는 사람들끼리 경쟁하는 구조죠. 의사, 변호사, 대기업 임원처럼 고소득 전문직도 추첨제로 당첨될 기회가 있습니다.

미혼 1인 가구도 아파트 청약 가능? (60㎡의 법칙)

2021년 제도 개편 전까지는 생애최초 특공이 기혼자에게만 허용됐습니다. 하지만 청년 주거 불안 해소를 위해 미혼 1인 가구에게도 문이 열렸습니다. 단, 제약 조건이 있어요.

1인 가구 신청 조건

첫째, 전용 60㎡ 이하만 가능합니다. 약 18평형이죠. 방 2개, 거실, 주방이 있는 소형 아파트입니다. 84㎡(25평)는 신청할 수 없어요. 대형 평수를 원한다면 결혼하거나 자녀를 입양해야 합니다.

둘째, 추첨제로만 신청 가능합니다. 우선공급(소득 130% 이하)은 유자녀 가구 전용이에요. 1인 가구는 무조건 추첨제(30%) 물량에만 넣을 수 있습니다. 당첨 확률은 낮아지지만, 가점 싸움보다는 훨씬 나아요.

셋째, 소득 160% 이하 또는 부동산 가액 3.31억 원 이하를 충족해야 합니다. 1인 가구 기준 월 소득 576만 원 이하이거나, 소득이 그 이상이더라도 부동산 가액이 3.31억 원 이하면 됩니다.

단독세대 vs 단독세대 아닌 경우

단독세대: 혼자 살거나, 동거인·형제자매 등 세대구성원이 아닌 사람과 같이 사는 경우입니다. 전용 60㎡ 이하만 신청 가능해요.

단독세대 아닌 경우: 부모님과 같이 살지만 만 30세가 넘어서 세대 분리한 경우입니다. 이 경우 전 주택형 신청이 가능합니다. 84㎡도 신청할 수 있어요.

실전 팁: 부모님과 같은 주소에 살면서 세대만 분리했다면 단독세대가 아니므로 큰 평수도 노릴 수 있습니다. 만 30세가 넘었다면 주민등록상 세대 분리만 하면 돼요. 실제로 따로 살 필요는 없습니다.

부적격 피하기: 흔히 실수하는 5가지 함정

당첨됐는데 부적격 처리되면 청약 기회만 날리고 끝입니다. 재당첨 제한까지 걸려서 10년간 다시 못 넣는 경우도 있어요. 흔한 실수들을 미리 알고 피해야 합니다.

함정 1. 세대원 주택 소유 이력 간과

본인은 무주택이지만 배우자나 부모님이 과거에 집을 소유했던 이력이 있다면 탈락입니다. 10년 전에 팔았어도 소유 이력은 남아있어요. 청약홈에서 '세대원 주택 소유 확인' 버튼을 눌렀을 때 빨간불이 들어오면 신청 자체를 포기해야 합니다.

배우자가 결혼 전 집을 소유했다가 판 경우도 마찬가지입니다. 2024년 3월 개정으로 혼인신고일 이전 배우자의 소유 이력도 배제 대상이 됐어요. 결혼을 앞두고 있다면 혼인신고 전에 각자 생애최초로 넣는 전략도 고려할 수 있습니다.

함정 2. 소득 기준 착오 (세전 vs 세후)

소득 기준은 세전(총 급여)입니다. 세후(실수령액)가 아니에요. 급여명세서를 보면 '총 급여'와 '차인지급액'이 있는데, 총 급여 기준입니다. 국민연금, 건강보험료, 소득세 공제 전 금액이죠.

연봉 5천만 원이면 세전 월 417만 원, 세후 월 350만 원 정도입니다. 소득 기준 계산 시 417만 원으로 해야 해요. 350만 원으로 착각해서 신청했다가 부적격 처리되는 사례가 많습니다.

함정 3. 예치금 부족 또는 늦은 입금

청약통장 예치금이 기준액보다 1원이라도 부족하면 탈락입니다. 서울 85㎡ 이하는 300만 원인데 299만 원만 있으면 안 돼요. 입주자모집공고일 전일까지 채워 넣어야 합니다. 공고일 당일 입금은 인정되지 않아요.

공고가 1월 10일에 나왔다면 1월 9일까지 입금해야 합니다. 공고일은 청약홈이나 LH 홈페이지에서 확인할 수 있어요. 미리 충분한 금액을 넣어두는 게 안전합니다.

함정 4. 5년 소득세 납부 이력 미달

5년은 연속이 아니라 누적이지만, 정확히 5개 연도의 소득세 납부 기록이 있어야 합니다. 홈택스에서 소득금액증명원을 발급받아 확인하세요. 프리랜서는 종합소득세 신고를 했어야 인정됩니다. 현금으로만 받고 신고 안 한 소득은 인정되지 않아요.

대학생 때 아르바이트로 4대 보험 가입했던 기간도 포함됩니다. 월급 100만 원짜리 알바여도 소득세를 1만 원이라도 냈으면 인정돼요. 과거 알바 경력을 꼼꼼히 확인해보세요.

함정 5. 재당첨 제한 간과

과거 5년 이내에 다른 특별공급(신혼부부, 다자녀 등)에 당첨된 적이 있으면 생애최초 특공 신청이 불가능합니다. 당첨 후 계약 포기했어도 마찬가지예요. 재당첨 제한 기간을 확인하지 않고 신청했다가 부적격 처리되는 경우가 있습니다.

투기과열지구에 당첨되면 10년간 재당첨 제한이 걸립니다. 정말 살고 싶은 단지에만 신중하게 써야 해요. 연습 삼아 아무 단지나 넣었다가 당첨되면 10년간 기회를 날리는 겁니다.

예비 신혼부부 전략: 각자 1인 가구로 넣어 확률 2배

결혼을 앞두고 있지만 아직 혼인신고를 하지 않았다면 전략적 선택이 가능합니다. 혼인신고 전에는 법적으로 각자 독립된 1인 가구죠. 두 사람이 각각 생애최초 특공에 신청하면 당첨 확률이 2배로 늘어납니다.

전략 실행 방법

1단계: 혼인신고 전 각자 세대 분리 (만 30세 이상이면 가능)

2단계: 같은 단지 같은 주택형에 각자 신청

3단계: 둘 중 한 명이 당첨되면 혼인신고 후 입주

4단계: 둘 다 당첨되면 한 쪽은 포기 (재당첨 제한 주의)

단, 이 전략은 혼인신고 전에만 가능합니다. 혼인신고 후에는 세대가 합쳐지므로 한 명만 신청할 수 있어요. 또한 1인 가구는 전용 60㎡ 이하만 가능하므로 큰 평수를 원한다면 혼인신고 후 신혼부부 특공을 노리는 게 나을 수 있습니다.

신혼부부 특공은 생애최초보다 우선순위가 높고 물량도 많아요(전체의 25%). 자녀가 있거나 임신 중이라면 더욱 유리합니다. 본인의 상황에 맞춰 어느 쪽이 유리한지 계산해보세요.

생애최초 vs 신혼부부 vs 일반 공급, 어느 쪽이 유리할까?

무주택자에게 열려 있는 청약 기회는 여러 가지입니다. 본인에게 가장 유리한 경로를 선택해야 당첨 확률이 높아집니다.

구분	생애최초 특공	신혼부부 특공	일반 공급
주요 대상	무주택 무자녀 또는 1인	혼인 7년 이내 부부	모든 무주택자
선정 방식	추첨제 (30~50%)	소득별 배정 (우선제)	가점제
가점 영향	없음	없음	결정적
공급 물량	9~19%	25%	75~80%
경쟁률	보통 (10~20대 1)	높음 (30~50대 1)	매우 높음 (100대 1)
자녀 우대	있음 (신생아 우선)	있음 (자녀수 배점)	있음 (가점 10점)
소득 제한	160% 이하 (민간 추첨제 무관)	160% 이하	없음

가점이 30점 이하라면 생애최초를 추천합니다. 일반 공급으로는 당첨이 거의 불가능하거든요. 생애최초는 가점과 무관하게 추첨으로 당첨될 수 있습니다.

결혼 예정이거나 신혼이라면 신혼부부를 우선 고려하세요. 물량이 25%로 가장 많고, 자녀가 있으면 우선순위가 높아집니다. 단, 경쟁률도 높으니 생애최초와 병행 신청도 전략입니다.

가점이 50점 이상이라면 일반 공급이 유리할 수 있습니다. 특히 지방이나 비인기 단지는 가점 40~50점으로도 당첨 가능해요. 다만 서울 인기 지역은 60점 이상이 필요합니다.

후회 없는 선택을 위한 마지막 체크리스트

생애최초 특공 신청 전 다음 항목을 반드시 확인하세요.

✅ 세대원 전원 무주택 확인

청약홈 접속 → 청약자격 확인 → 세대원 주택 소유 이력 조회
부모님, 배우자, 자녀 모두 과거 소유 이력 없어야 함

✅ 5년 소득세 납부 확인

홈택스 접속 → 소득금액증명원 발급 → 최근 5개 연도 확인
각 연도마다 소득세 납부 기록 있어야 함

✅ 청약통장 예치금 확인

신청 지역 및 면적별 예치금 기준 확인
공고일 전일까지 충분히 입금

✅ 소득 기준 계산 (세전)

급여명세서 '총 급여' 기준으로 계산
가구원 수별 130% 또는 160% 이하 확인

✅ 재당첨 제한 기간 확인

과거 5년 이내 다른 특공 당첨 이력 확인
투기과열지구는 10년 제한

✅ 1인 가구 전용 60㎡ 제한 확인

미혼 무자녀는 18평 이하만 가능
84㎡ 원하면 세대 분리 또는 결혼 후 신청

✅ 실거주 의무 확인

분양가 상한제 지역은 실거주 의무 있음
투기과열지구는 전매 제한 있음

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 대학생 때 알바한 것도 소득세 납부 기간에 포함되나요?

네, 포함됩니다. 4대 보험에 가입된 아르바이트라면 근로소득세가 원천징수됩니다. 홈택스에서 소득금액증명원을 발급받아 해당 연도에 소득세 납부 기록이 있는지 확인하세요. 금액이 적어도 1원이라도 냈으면 인정됩니다.

Q2. 부모님이 집이 있는데 세대 분리하면 가능한가요?

만 30세 이상이면 가능합니다. 전입신고를 따로 해서 세대 분리하면 부모님의 주택 소유 여부와 관계없이 본인만 무주택이면 됩니다. 단, 만 30세 미만은 세대 분리해도 같은 세대로 간주돼서 자격이 안 됩니다.

Q3. 1인 가구는 평수 제한이 있나요?

네, 전용 60㎡ 이하만 가능합니다. 약 18평형이죠. 84㎡(25평)는 신청할 수 없습니다. 큰 평수를 원한다면 결혼하거나 자녀를 입양해야 합니다. 또는 부모님과 세대 분리한 경우(단독세대 아님)는 전 주택형 가능합니다.

Q4. 소득 기준은 세전인가요 세후인가요?

세전입니다. 급여명세서의 '총 급여' 기준이에요. 국민연금, 건강보험료, 소득세 공제 전 금액입니다. 세후(실수령액)로 계산하면 부적격 처리될 수 있으니 주의하세요.

Q5. 당첨되면 실거주 의무가 있나요?

분양가 상한제 지역은 실거주 의무가 있습니다. 보통 3~5년간 의무 거주해야 하고, 이사 가려면 신고해야 해요. 투기과열지구는 전매 제한도 걸립니다. 단지별로 다르니 입주자모집공고문에서 확인하세요.

Q6. 배우자가 결혼 전에 집을 소유했다가 팔았는데 가능한가요?

불가능합니다. 2024년 3월 개정으로 혼인신고일 이전 배우자의 주택 소유 이력도 배제 대상이 됐습니다. 과거 소유 이력은 평생 지워지지 않아요. 배우자가 한 번이라도 집을 소유했다면 생애최초 자격이 없습니다.

Q7. 추첨제 당첨 확률은 얼마나 되나요?

단지마다 다르지만 보통 5~20대 1 수준입니다. 일반 공급(100대 1)보다는 훨씬 낮아요. 인기 단지는 30대 1까지 올라가기도 하지만, 가점 싸움보다는 현실적인 확률입니다.

Q8. 청약통장이 2년 안 됐는데 어떻게 하나요?

24개월 채워야 신청 가능합니다. 입주자모집공고일 기준으로 24개월 이상 가입 이력이 있어야 해요. 지금 통장을 만들면 2년 후부터 신청할 수 있습니다. 빨리 만들수록 유리합니다.

생애최초 특별공급은 가점이 낮은 무주택자에게 열린 마지막 기회입니다. 복잡한 조건과 함정이 많지만, 하나하나 꼼꼼히 확인하면 충분히 당첨 가능성이 있어요. 청약홈에서 자격을 확인하고, 홈택스에서 소득세 납부 이력을 체크하고, 예치금을 미리 채워두세요. 정말 살고 싶은 단지가 나왔을 때 망설임 없이 신청할 수 있도록 지금부터 준비하시길 바랍니다.

공식 참고 링크 안내

청약홈 청약자격 확인

국세청 홈택스 소득확인

LH청약플러스 공고문